Como calcular o EMI do crédito imobiliário, com exemplo

Passo a passo

1. Calcule o valor do empréstimo: o preço do imóvel menos sua entrada. Aqui é ₹50,00,000.
2. Converta a taxa anual em taxa mensal: 8.5 ÷ 12 ÷ 100 = 0.00708.
3. Converta o prazo em meses: 20 anos × 12 = 240.
4. Coloque os três números na fórmula da EMI, ou digite-os na calculadora de financiamento imobiliário, para obter ₹43,391.
5. Multiplique a EMI sem arredondamento pelo número de meses para ver o total pago, ₹1,04,13,879, e subtraia o empréstimo para ver os juros.

O que mais altera a EMI: prazo e taxa

Com os mesmos ₹50,00,000 a 8.5%, um financiamento de 10 anos tem EMI de ₹61,993 e custa ₹24,39,141 em juros. Em 15 anos, a EMI é de ₹49,237 e os juros são ₹38,62,656. Em 20 anos, são ₹43,391 e ₹54,13,879. Em 25 anos, são ₹40,261 e ₹70,78,406.

A taxa também importa. Mantendo 20 anos e alterando a taxa: a 7.5% a EMI é de ₹40,280, e a 9.5% é de ₹46,607. Um único ponto percentual vale cerca de ₹3,000 por mês em um empréstimo desse tamanho.

Por que as primeiras parcelas são em sua maioria juros

Os juros incidem sobre o que você ainda deve. No primeiro mês você deve os ₹50,00,000 integrais, então os juros são 50,00,000 × 0.085 ÷ 12 = ₹35,417. Da EMI de ₹43,391, só ₹7,974 quitam o empréstimo.

A cada mês o saldo cai um pouco, os juros caem junto e uma parcela maior da mesma EMI vai para o principal. Por isso, uma amortização antecipada nos primeiros anos economiza muito mais do que uma feita perto do fim.

O que a EMI não inclui

A fórmula cobre apenas o principal e os juros. Taxas de processamento, seguro, taxas de avaliação e qualquer multa por amortização antecipada são cobrados à parte, e o cronograma do próprio banco pode diferir em algumas rúpias por causa de arredondamentos e da data da primeira parcela. Em um empréstimo com taxa variável, pergunte ao banco se uma mudança na taxa altera a sua EMI ou o seu prazo.